Die Mietkaution

Die Mietkaution sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Bei einem Mietvertrag über Wohnraum verlangt der Vermieter eine Sicherheit, die meist in einer Mietkaution besteht. Auch im Gewerbemietrecht wird diese verlangt. 

1. Was steht zur Mietkaution im Gesetz?

Die zentrale Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietkaution ist § 551 BGB.

Diese Vorschrift regelt die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen (was bedeutet, dass bei Mietverträgen über Gewerbeeinheiten und Ladenflächen diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt).

§ 551  Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
 

2. Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Aus § 551 Abs. 1 BGB (s.o.) lässt sich entnehmen, dass die Mietkaution höchstens drei Mieten betragen darf. § 551 Abs. 1 BGB präzisiert auch, dass es auf die monatliche Miete ohne Betriebskosten ankommt, also die Nettokaltmiete. Nebenkosten dürfen bei der Berechnung der Mietkaution somit nicht berücksichtigt werden.

Probleme ergeben sich bei nur Bruttomietverträgen, bei denen die Wohnung zu einem festen Pauschalbetrag vermietet wird, ohne dass die Nebenkosten einzeln berechnet werden. Bei einem Bruttomietvertrag muss der geschätzte Nebenkostenanteil aus der Bruttomiete herausgerechnet werden.

Hierzu ein Beispiel:

Angenommen, der Mietvertrag sieht eine Kaltmiete von 500 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 100 Euro und eine Heizkostenvorauszahlung von 80 Euro vor, damit eine Gesamtmiete von 680 Euro.

Die Kaution wird dann wie folgt berechnet:

500 Euro (Kaltmiete) * 3 Monate = 1.500 Euro Mietkaution.
 

In dem vorgenannten Beispiel darf der Vermieter - sofern es sich um einen Wohnungsmietvertrag handelt - höchstens 1.500,- Euro Mietkaution verlangen. Der Vermieter kann auch eine geringe Mietkaution verlangen. Einige Vermieter berechnen nur eine Mietkaution von 2 Monatsnettomieten.

3. Darf die Kaution in Raten gezahlt werden?

Einigen Mietern fällt es schwer, die Mietkaution bei Abschluss des Mietvertrags zu zahlen. Neben der Mietkaution fallen bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses regelmäßig auch andere Kosten an. So entstehen Kosten für den Wohnungsumzug oder für neue Möbel, die zusätzlich zur Mietkaution belasten.

Mieter haben daher gemäß § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Mietkaution in Raten zu zahlen.

So ist die Mietkaution nach dem Gesetz in drei gleichen Teilzahlungen zu leisten. Der erste Teil der Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Die beiden weiteren Mietkautionsraten sind mit den jeweils folgenden Monatsmieten zu überweisen.

4. Was muss der Vermieter mit der Kaution machen?

Der Vermieter, der die Mietkaution erhält, darf diese nicht einfach aus seinem Konto belassen. Er ist vielmehr nach dem Gesetz verpflichtet (vgl. § 551 Abs. 3 BGB), die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen anlegen. Diese Zinspflicht entfällt nur für Mietkautionen bei Studenten- und Jugendwohnheimen.

Der Vermieter muss also die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dies soll verhindern, dass nicht andere auf die Mietkaution zugreifen können, wenn der Vermieter insolvent werden sollte. Mit dieser Trennung des Kautionskontos vom übrigen Vermögen des Vermieters soll der Mieter vor Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters geschützt werden. Auch bei der Insolvenz des Vermieters ist die Mietkaution so für den Mieter geschützt.

Während der Mietzeit darf der Mieter vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt auf einem Kautionskonto angelegt ist.

5. Darf der Vermieter auch andere Sicherheiten verlangen?

Der Vermieter kann mit dem Mieter statt einer Mietkaution auch die Stellung von Bürgschaft, Kaution oder Pfand als Sicherung für seine mietvertraglichen Ansprüche vereinbaren.

6. Sollte man die Zahlung der Kaution irgendwie dokumentieren?

Die Frage ist mit einem klaren "Ja" zu beantworten.
Denn oft dauern Mietverhältnisse viele Jahre – manchmal sogar Jahrzehnte. Dann wird es schwer, sich zu erinnern wann und wieviel Mietkaution man gezahlt hat.

Die Überweisung der Mietkaution an den Vermieter sollte man also unbedingt zu seinen Akten nehmen und diesbezügliche Belege gut aufheben.

Auch gegen eine Barzahlung der Mietkaution ist nichts einzuwenden, allerdings ist es für den Mieter wichtig, dass er sich in einem solchen Fall eine Quittung über die Zahlung der Mietkaution vom Vermieter ausstellen lässt.

7. Was sichert die Kaution eigentlich?

Die Mietkaution dient zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. Kommt der Mieter z. B. mit seinen monatlichen Mietzahlungen in Verzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort „bedienen“. Der Mieter ist sodann verpflichtet, die Mietkaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen.

Der Vermieter darf aber nicht in jedem Fall auf die Mietkaution zugreifen. Sofern eine Forderung aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, darf der Vermieter sich nicht an der Mietkaution „bedienen“.

8. Kann der Mieter die Kaution bei Beendigung des Vertrages abwohnen?

Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter keinen Zugriff auf die Mietkaution. Er darf daher nicht, wenn das Mietverhältnis endet, die Mietzahlungen einstellen und die Mietkaution so abwohnen. Der Mieter ist bis Mietvertragsende weiterhin zur Zahlung der monatlichen Miete verpflichtet. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, dann gelangt er in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann dann offene Mieten einfordern, ggf. gerichtlich geltend machen.

9. Wann ist die Mietkaution zurückzuzahlen?

Ist das Mietverhältnis beendet, so kann der Mieter grundsätzlich die Rückzahlung der Mietkaution verlangen, solange der Vermieter keine Zahlungsansprüche gegen den Mieter mehr hat (wie z.B. wegen Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz wegen vom Mieter verursachter Mängel an der Mietsache).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden in der Regel aber noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen, die oft erst viele Monate – manchmal sogar im Folgejahr – erfolgen. Sofern sich aus den Vorjahren ergibt, dass mit einer Nebenkostennachzahlung zu rechnen ist, darf der Vermieter hierfür einen angemessen Betrag einbehalten.

10. Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Mietkaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen?

Die Gerichte sprechen dem Vermieter meist eine Frist von 3-6 Monaten zu, um das Bestehen von noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu überprüfen (vgl. Amtsgericht  Nach Ablauf dieser Frist stehe dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung zu.

In Ausnahmefällen kann die Frist zur Prüfung aber über die sechs Monate hinausgehen. Etwa dann, wenn Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind.