Feuchtigkeit in der Mietwohnung

Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen nehmen stark zu.

Die Verantwortung wird hin und her geschoben.

Ursächlich sind einerseits falsch ausgeführte bzw. nicht aufeinander abgestimmte Energiesparmaßnahmen am Gebäude und andererseits ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner aufgrund drastisch gestiegener Energiepreise.

Treten Feuchtigkeitsschäden auf, kann der Mieter – sofern er für den Schaden nicht verantwortlich ist – die Beseitigung des Mangels verlangen und darüber hinaus Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz) geltend machen. Außerdem kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Eine fristlose Kündigung kann außerdem in Betracht kommen, wenn wegen der Feuchtigkeitsschäden eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist.

Wo ist dies gesetzlich geregelt?

Das Minderungsrecht ist in § 536 BGB geregelt. Kündigungsmöglichkeiten des Mieters wegen Feuchtigkeit ergeben sich aus § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und § 569 Abs. 1 BGB.
 

Feuchtigkeit in der Wohnung schlägt sich i. d. R. an den Wänden, insbesondere in Ecken und hinter Möbelstücken nieder und führt zu Schimmelbildung sowie im weiteren Verlauf zu Schäden an Putz und Mauerwerk.

Das Vorhandensein von Spakflecken (Stockflecken-Pilzbefall durch Luftfeuchtigkeit) begründet einen Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 BGB mit der Folge, dass der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist Der Umfang des Minderungsrechts hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, beläuft sich aber in der Regel im Bereich zwischen 10 und 50 %.

Ein Mietminderungsrecht kommt jedoch nicht in Betracht, wenn entweder die Tauglichkeit der Wohnung nur unerheblich gemindert ist oder wenn die Bildung von Spakflecken auf einem vertragswidrigen Verhalten beruht und durch ein Heizen und Lüften vermieden werden kann, das der Art und Intensität der Nutzung der Wohnung entspricht.

Dann hat der Mieter auch sämtliche, durch das vertragswidrige Verhalten entstandene Schäden auf seine Kosten zu beseitigen.
 

Wer muss denn hier was beweisen?

Sind sich die Parteien über die Schadensursache uneinig, muss diese durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat die unterliegende Partei zu tragen. Stellt der Sachverständige fest, dass die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, z. B. bei Vorliegen von Baumängeln, trägt dieser die Kosten des Sachverständigen. Dagegen fallen diese Kosten dem Mieter zur Last, wenn das Gutachten ergibt, dass die Feuchtigkeit lediglich die Folge eines unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhaltens war.

Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührende Schadensursache ausräumen. Dies bedeutet, dass dem Vermieter die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden.

Wurden bereits Maßnahmen gegen Baumängel durchgeführt, muss der Vermieter auch beweisen, dass diese Maßnahmen erfolgreich waren.

Die Anforderungen an die Beweislast des Vermieters dürfen allerdings nicht überspannt werden. Dementsprechend ist das Nachgehen jeder noch so entfernt liegenden anderen Ursache der Schimmelbildung und damit auch das Ausräumen letzter Zweifel bezüglich verschiedener bautechnischer Fragen nicht erforderlich.
Ferner muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn an dem Gebäude nachträglich Änderungen vorgenommen wurden.

Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten. Dabei muss er beweisen, dass sein Wohnverhalten und das der weiteren Benutzer dem allgemein zumutbaren Normverhalten entsprach und noch entspricht.

Manche Gerichte sagen dabei jedoch folgendes:

Ein erster Anschein für die Verantwortlichkeit des Mieters ist ebenfalls gegeben, wenn in einer vormals mangelfreien Wohnung Feuchtigkeitsschäden erstmals auftreten, nachdem der betreffende Mieter die Wohnung bezogen hat.Weiterhin spricht für eine Verursachung durch den Mieter, wenn der Heizenergieverbrauch der Wohnung deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt. Dies kann anhand der Ableseprotokolle der Heizkostenverteiler festgestellt werden.

Was ist zu beachten?

Ein ausreichendes Lüften der Wohnung setzt jedenfalls mindestens 3-maliges Stoßlüften täglich voraus, d. h., der Mieter muss die Wohnung 2-mal morgens und 1-mal abends querlüften.
Zur Frage der vertragsgemäßen Beheizung und Belüftung der Mietwohnung wurde vom LG München I  ausgeführt, inwieweit der Mieter verpflichtet ist, sein Heizungs- und Lüftungsverhalten den baulichen Gegebenheiten anzupassen und damit Schäden, insbesondere Schimmelbildung, zu vermeiden.

Dieser Entscheidung lag der häufige Sachverhalt des Austauschs alter Fenster mit einfacher Verglasung durch besonders dicht schließende Fenster mit Isolierverglasung zugrunde. Der Einbau solcher Fenster in bestehende Gebäude hat nicht nur die unstreitigen Vorzüge einer verbesserten Wärme- und Geräuschisolierung zur Folge, sondern auch den Wegfall des Luftaustauschs durch die geringfügige Undichtigkeit der alten Fenster, sodass die im Raum entstehende Feuchtigkeit ohne aktives Tun des Bewohners – durch entsprechendes Heizen und Lüften – nicht abgeführt werden kann.

Feuchtigkeit in den Räumen entsteht nicht nur in Form von Wasserdampf beim Waschen, Baden oder Duschen, sondern auch durch Pflanzen in der Wohnung sowie durch die Bewohner selbst. Untersuchungen haben ergeben, dass jede Person pro Monat ca. 50 Liter Feuchtigkeit in die Raumluft abgibt. Diese Feuchtigkeit schlägt sich nach bauphysikalischen Erkenntnissen über die Bildung von Tauwasserpunkten immer an der kältesten Stelle des Raums nieder. Nach Einbau von isolierverglasten Fenstern ist diese kälteste Stelle nicht mehr das Fenster, sondern eine Mauer, i. d. R. eine Außenmauer, die jetzt eine schlechtere Wärmeisolierung als die Fenster aufweist. Dies hat zur Folge, dass sich die im Raum entstehende Feuchtigkeit an dieser Mauer niederschlägt und bei unzureichendem Heizen oder Lüften zu Schimmelbildung führt.

Die Frage nach der Pflicht des Mieters im Anschluss an vom Vermieter durchgeführte Maßnahmen (z. B. nach Einbau von dicht schließenden Fenstern), sein Heizungs- und Lüftungsverhalten zu ändern und den jetzt fehlenden natürlichen Luftaustausch durch verstärktes Heizen und Lüften auszugleichen, wird unterschiedlich beantwortet:

Die ältere Rechtsprechung  verneint dies mit dem Argument, dass es grundsätzlich Sache des Vermieters sei, dafür Sorge zu tragen, Folgeerscheinungen von Maßnahmen, die von ihm selbst durchgeführt wurden, notfalls durch weitere Maßnahmen (z. B. Wärmedämmung der Außenmauer) zu verhindern. Dies erscheint unrichtig und wird von der neueren Rechtsprechung überwiegend abgelehnt.

Nachdem das Entstehen von Schwitzwasser mit der Folge der Schimmelbildung nach dem Einbau dicht schließender Fenster bauseits i. d. R. nur durch Anbringen eines mit hohen Kosten verbundenen Vollwärmeschutzes zu unterbinden ist, der Mieter diese unerwünschte Folge aber bereits durch entsprechendes Heizen und Lüften und somit mit geringem Aufwand verhindern kann, ist ihm dies nach dem Einbau von neuen Fenstern durchaus zuzumuten.
Der nachträgliche Einbau von Isolierglasfenstern kann daher selbst dann nicht für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich gemacht werden, wenn die Wärmedämmung des Anwesens nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung entspricht.

Bei älteren Anwesen kann der Mieter nämlich nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspricht. Vielmehr gelten die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Standards als vereinbarte Beschaffenheit.

 Dementsprechend hat der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung umfangreicher Wärmedämmmaßnahmen, wenn die Möglichkeit besteht, Schwitzwasserbildung durch verstärktes Heizen und Lüften zu verhindern.

Bei einem älteren Gebäude kann der Mieter nämlich nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den Maßstäben eines modernisierten Altbaus entspricht. Dem Mieter ist es daher zumutbar, durch entsprechendes Heiz- und Lüftungsverhalten das Entstehen von Schimmelbildung zu verhindern.

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus (hier: Baujahr 1923). Bei solchen Altbauten ist eine leichte Durchfeuchtung in Abstellräumen im Keller kein Mangel. Der Mieter kann daher nicht die Miete mindern, wenn der Keller nicht völlig trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände nicht geeignet ist oder wenn der Keller hinsichtlich der Bausubstanz heutigen Standards nicht genügt, jedoch den damaligen Vorschriften der Landesbauordnung – falls existent – entsprach.

Was muss der Mieter beim Lüften beachten?

Zumutbar ist für den Mieter, dass er die Wohnung 3-mal täglich quer lüftet.

Dies ist auch für eine berufstätige Mietpartei nicht unzumutbar; so kann morgens vor Verlassen der Wohnung 1- bis 2-mal gelüftet werden, dann nach Rückkehr von der Arbeit sowie am Abend.

Können damit Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmelschäden verhindert werden, ist der Vermieter nicht zur Nachbesserung der Wärmedämmung der Außenwände verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn das Anwesen alters- und bauartbedingt (hier: Baujahr 1954) Kältebrücken aufweist, da dies dem damaligen Stand der Technik entspricht.

Der Mieter kann nämlich – mangels anderweitiger konkreter Vereinbarungen – nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.
Dabei sind insbesondere

-das Alter,
-die Ausstattung und
-die Art des Gebäudes, aber auch
-die Höhe der Miete und
-eine evtl. Ortssitte
zu berücksichtigen.

Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so hat sie (jedenfalls) der Vermieter einzuhalten. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich nur der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Entspricht die Bausubstanz den damals geltenden Normen, stellen somit auch evtl. Kältebrücken keinen Mangel der Mietsache dar, zu dessen Behebung der Vermieter verpflichtet wäre. Ist dieser eingehalten, muss der Mieter zur Vermeidung von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sein Wohnverhalten der bestehenden Bausubstanz anpassen, wobei im konkreten Fall auch ein 4- oder 5-maliges Lüften täglich zumutbar ist.

Müssen Möbel weit von den Wänden weg aufgestellt sein?

Ohne entsprechende Vereinbarung ist der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache berechtigt, seine Möbel an jedem beliebigen Platz in der Wohnung, d. h. auch dicht an der Wand aufzustellen.

Dementsprechend steht dem Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht entgegen, dass sein Wohnverhalten (hier: Aufstellen eines großen Kleiderschranks an einer nördlich gelegenen Außenwand) ursächlich für die Schadensentstehung war, wenn es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält und mangels eines Hinweises des Vermieters bzw. einer entsprechenden Vereinbarung nicht vorwerfbar war.

 
Welche Rechte stehen dem Mieter bei Feuchtigkeitsmängel zu?

Die Wahl des Sanierungsweges zur Beseitigung von vorhandenen Feuchtigkeitsschäden obliegt grundsätzlich dem Vermieter.

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf eine bestimmte, von ihm favorisierte Sanierungsmaßnahme, wenn lediglich diese eine Maßnahme geeignet ist.
Auch die Entscheidung darüber, auf welche Art und Weise bzw. mit welchen Maßnahmen künftig übermäßige Kondenswasserbildung in den Mieträumen verhindert werden kann, obliegt dem Vermieter. Allerdings darf durch Vornahme der Maßnahmen der vertragsgemäße Gebrauch der Mieträume nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Eine Innendämmung der Räume zur Feuchtigkeitsbeseitigung scheidet daher regelmäßig aus.

Beim Auftreten bauseitig bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelpilzerscheinungen in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20 % angemessen.

Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Dies gilt auch für die Frage, ob bzw. in welchem Umfang falsches Nutzerverhalten des Mieters (mit)ursächlich für Schäden geworden ist.

Stellt der Vermieter Trocknungsgeräte in der Wohnung auf, um bauseits verursachte Feuchtigkeitsschäden auszutrocknen, hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der Kosten für Strom sowie für eine zeitweilige Ausquartierung, wenn ihm ein Verbleiben in der Wohnung (z. B. wegen des von den Trocknungsgeräten verursachten Lärms) nicht zumutbar ist.

Bei Beseitigung von Schimmelschäden kann grundsätzlich nur das Behandeln und Malern der betroffenen Flächen verlangt werden. Ein Anspruch auf ein einheitlich optisches Gesamtbild der Räume besteht nicht, sodass weder die Renovierung der gesamten Wohnung noch sämtlicher Wände der betroffenen Räume verlangt werden kann.

Kann man durch einen Mietvertrag diese Rechte ausschließen?

Schadensersatzansprüche des Mieters (z. B. wegen Beschädigung von Mobiliar durch eingedrungene Feuchtigkeit) können formularvertraglich nicht ausgeschlossen oder dahingehend eingeschränkt werden, dass der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet.

Unterlässt es der Mieter während eines 2-monatigen stationären Krankenhausaufenthalts, einen Dritten zu beauftragen, in seiner Wohnung die notwendige tägliche Lüftung durchzuführen und entsteht in dieser Zeit Feuchtigkeit, die Inventargegenstände beschädigt, kann der Mieter Schadensersatz wegen der beschädigten Gegenstände nur verlangen, wenn er nachweist, dass es auch bei rechtzeitiger Anzeige zu demselben Schaden gekommen wäre.