Miete nach Trennung?

Ein in der familienrechtlichen Praxis häufig anzutreffendes Problem:

Die Ehegatten haben gemeinsam eine Wohnung/Haus gemietet. Dann erfolgt die Trennung und einer zieht aus. Und nun?

Wer kann künidgen?

Wer muss die Miete und Nebenkosten zahlen?

Wem steht die Kaution zu?

Gibt es Ausgleichsansprüche unter den Ehegatten?

Ein Überblick

Die Rechtslage im systematischen Überblick

a) Wer ist Partei des Mietvertrags?

Stehen beide Eheleute im Rubrum des Mietvertrags und haben sie ihn beide unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger, was zur Folge hat, dass sie beide haften.

Stehen die Eheleute im Rubrum des Mietvertrags, den nur einer der Eheleute unterschrieben hat, ist streitig, ob nur der Unterzeichner oder beide Eheleute Vertragspartei werden. Da der Abschluss eines Mietvertrags nach allgemeiner Meinung kein Geschäft des täglichen Lebens ist, spricht mehr dafür, nur den Unterzeichner zu verpflichten, wenn nicht besondere Umstände eine Vertretung oder eine nachträgliche Genehmigung des vollmachtlosen Rechtsgeschäfts nahelegen.

Allerdings ist es denkbar, dass der nichtunterzeichnende Ehegatte später konkludent dem Mietvertrag beitritt, etwa wenn er über längere Zeit wie ein Mieter auftritt, der Vermieter dies akzeptiert und der unterzeichnende Ehegatte stillschweigend zustimmt.

b) Muss der Ausziehende weiter Miete zahlen? Wenn ja, wie viel und wie lang?

Der Auszug eines Mitmieters beendet seine Verpflichtungen als Mieter nicht.  Der ausziehende Ehegatte ist also im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter zB weiterhin zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Dies gilt auch für die Nebenkosten.

Im Innenverhältnis zu den Ehegatten greift die gesetzliche Regelung des § 426 BGB ein,  wonach Ehemann und Ehefrau die Miete hälftig zu tragen haben. Ist einer der Ehegatten der Meinung, dass der andere alleine die Miete zu bezahlen hat, ist er darlegungs- und beweisbelastet für eine „anderweitige Bestimmung“. Eine solche kann sich aus der Natur der Sache, also der tatsächlichen Gestaltung des Geschehens ergeben.

Folgende Fallgruppen werden hier in der Praxis anerkannt:

•Allein der faktische Verbleib in der Ehewohnung führt nicht zur alleinigen Beteiligung des dort weiter Wohnenden, weil dieses Vorgehen in der Regel wirtschaftlich vernünftig ist (anderenfalls müssten ggf. drei Mieten bezahlt werden).

•Handelt es sich um eine gewählte Wohnsituation, hat der verbleibende Ehegatte die Miete alleine zu bezahlen. Dies ist bei einem abgesprochenen Auszug der Fall oder wenn sich der verbleibende Ehegatte nach der Trennung dafür entscheidet, in der Wohnung weiterhin wohnen zu wollen.

•Handelt es sich um eine aufgedrängte Wohnsituation, sind die Mietkosten zwischen den Ehegatten aufzuteilen. Dies ist bei einem nicht abgesprochenen Auszug der Fall oder bei einer Absprache, wonach die Wohnung gekündigt und vom Verbleibenden noch bis zum Ende der Kündigungsfrist genutzt werden soll.

•Handelt es sich um einen erzwungenen Auszug, wird man keine Beteiligung des Ausziehenden verlangen können. Beispiel sind Fälle von für den Auszug ursächlicher häuslicher Gewalt.

•Wurde die Mietzahlung bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt, sodass der Unterhaltsanspruch auf Grund der Mietzahlung höher oder niedriger ausgefallen ist, kann kein zweiter Ausgleich erfolgen.

Muss sich der Ausgezogene danach an der Miete beteiligen, ist zu klären, wie lange und in welcher Höhe:

Hier gilt:

Bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist der Ehewohnung (ggf. zzgl. einer angemessenen Überlegungsfrist):

Grundsatz:  50 % der Differenz zwischen der Kaltmiete der Ehewohnung und der Kaltmiete einer vergleichbaren, aber kleineren, auf die Trennungssituation zugeschnittenen Wohnung.

Hierzu ein kleines Beispiel:

Die Miete Ehewohnung beträgt 1000 Euro kalt. Eine etwas kleinere Wohnung würde den Verbleibenden 800 Euro kalt kosten. Der Ausgezogene muss sich mit 50 % von (1000 Euro – 800 Euro) = 100 Euro beteiligen. Nur 200 Euro sind aufgedrängte Mietkosten, die dann hälftig zwischen M und F zu teilen sind.

c) Wie können Mietkosten in der hiesigen Situation bei der Unterhaltsberechnung bereits berücksichtigt sein?

Zahlt der Ausgezogene (in der Regel der Unterhaltspflichtige) die Miete weiter, wird die Mietzahlung bei der Berechnung seines unterhaltsrechtlichen Einkommens als Abzugsposition berücksichtigt. Der Unterhaltsanspruch des Verbliebenen sinkt, ein Gesamtschuldnerausgleich (zusätzlich) findet nicht statt.

Steht das endgültige Scheitern der Ehe fest, stellt die Mietzahlung durch den Pflichtigen für den Berechtigten eine Teilzahlung auf den Unterhalt dar und der Pflichtige muss nur den um die Miete gekürzten Unterhalt auszahlen.

Berücksichtigt man umgekehrt die alleinige Mietzahlung durch den in der Ehewohnung verbliebenen bedürftigen Ehegatten bei der Bemessung dessen unterhaltsrechtlichen Einkommens als Abzugsposition, steigt dessen Unterhaltsanspruch und ein (zusätzlicher) Gesamtschuldnerausgleich findet ebenfalls nicht statt.

d) Wie kann sich M aus seinen mietvertraglichen Verpflichtungen befreien?

Eine Kündigung muss von allen Mietern erklärt werden.

Eine einseitige Kündigung des M beendet das Mietverhältnis also nicht, auch nicht nur im Verhältnis zu ihm. Selbst wenn der Vermieter eine solche Kündigung akzeptiert, entfaltet diese im Innenverhältnis zum Verbleibenden keine Wirkung, sie bewahrt den Ausziehenden allenfalls vor Forderungen des Vermieters im Außenverhältnis.

Der Ausziehende hat gegenüber dem verbleibenden Ehegatten jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung zum mietvertraglich nächstmöglichen Zeitpunkt.

e) Wem steht die Kaution zu?

Da der Auszug an der Mieterstellung nichts ändert, bleibt auch die Berechtigung an der Kaution gem. § BGB § 428 BGB bestehen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch  wird erst nach Beendigung des Mietverhältnisses (durch alle Mieter) und einer angemessenen Überprüfungsfrist für den Vermieter fällig. Auch hier gilt der Grundsatz der hälftigen Beteiligung des Ausgezogenen entsprechend § 430 BGB.

Einbehalte des Vermieters für Ansprüche aus der Zeit nach dem Ausscheiden eines Ehegatten aus dem Mietvertrag dürfen die hälftige Beteiligung des Ausgezogenen nicht schmälern.