Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

  • 03. Mai 2017
  • Thomas Klein

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Das sollten Sie wissen....

Schönheitsreparaturen

Am Ende jedes Mietverhältnisses steht die Abnahme. Wer auf Nummer sicher gehen will, erstellt ein Abnahmeprotokoll, das im günstigsten Fall von Vermieter und Mieter unterzeichnet wird. Fotografien, die den Zustand der Mietsache dokumentieren, sollten ebenso gefertigt werden.

Häufig entsteht spätestens dann Streit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese wichtigen Antworten sollten Sie dann kennen:

 

1. Was sind überhaupt Schönheitsreparaturen?


Schönheitsreparaturen sind malermäßige Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Maßgeblich ist nach dem Rechtsprechung eine gesetzliche Definition aus dem Sozialen Wohnungsbau, und zwar § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung.  Hiernach sind Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

 


2. Wann ist der Mieter eigentlich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet?


Voraussetzung ist eine wirksame Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter im Mietvertrag. Grundsätzlich gehören Schönheitsreparaturen als Instandhaltungspflichten in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Nur ausnahmsweise ist die Übertragung auf den Mieter erlaubt.

Die Schönheitsreparaturen betreffen daher nur den Innenbereich der Wohnung und gehen über Malerarbeiten nicht hinaus. Weitere Voraussetzung ist, dass die Renovierung auch nötig ist. Die Rechtsprechung  hat in der Vergangenheit Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen für unwirksam erklärt, da hier ohne Berücksichtigung des Renovierungsbedarfs die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung allein auf Grund des Zeitablaufs angenommen wurde.

 


3. Wann besteht denn Renovierungsbedarf?


Renovierungsbedarf besteht, wenn die Mieträume unansehnlich geworden sind. Anhaltspunkte dafür geben die nach Räumen gestaffelten üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren. Sind diese Zeiträume abgelaufen, kann man vermuten, dass Schönheitsreparaturen notwendig sind.

Vor dem Ablauf der Fristen muss der Vermieter den Renovierungsbedarf beweisen, nach Ablauf der Fristen ist der Mieter gegebenenfalls in der Pflicht darzulegen, dass ein Renovierungsbedarf noch nicht gegeben ist.

 


4. Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen, wenn im Mietvertrag nichts dazu geregelt ist?


Ohne vertragliche Regelung greift die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters, der dann renovieren muss. Der Mieter braucht die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nur besenrein übergeben.

Im laufenden Mietverhältnis kann er die Renovierung durch den Vermieter verlangen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, für die Durchführung einen neutralen beziehungsweise gedeckten Farbton zu wählen  oder er muss ihm hinsichtlich der Farbgestaltung ein gewisses Mitspracherecht einräumen.

 


5. Wann sind Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam?


Auf Grund der Vielzahl von Gerichtsurteilen  kann nur eine grobe Orientierung gegeben werden. Vorformulierte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind zum Beispiel unwirksam,

-wenn sie starre Ausführungsfristen ohne Verlängerungsspielraum enthalten .

Wird der Fristenplan aber mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „regelmäßig“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“ verknüpft, liegt keine starre Fristenregelung vor.
wenn sie Farbvorgaben enthalten. Während des Mietverhältnisses kann nicht das Weißen der Wohnung verlangt werden,  denn der Mieter kann während des Mietverhältnisses die Wohnung so gestalten, wie er möchte, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Farbvorgaben sind nur für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe wirksam. Sie müssen dem Mieter zudem noch einen gewissen Gestaltungsspielraum lassen, wie zum Beispiel das Streichen in „neutralen Farben“ .


-wenn mehr gefordert wird als rechtlich zulässig.

Weder können Malerarbeiten außerhalb der Wohnung verlangt werden noch das Abschleifen des Holzfußbodens oder die Erneuerung eines Teppichs. Es darf auch nicht ausgeschlossen werden, dass ein Mieter die Schönheitsreparaturen eigenhändig vornimmt.



6. Muss im Rahmen der Schönheitsreparaturen eigentlich tapeziert werden, und wenn ja, wie oft?


Tapezieren gehört im Grundsatz zu den Schönheitsreparaturen. Im Einzelfall ist zu bewerten, ob die Erneuerung einer Tapete erforderlich ist. Eine Raufasertapete kann der Mieter überstreichen, soweit das noch möglich ist. Drei Anstriche und mehr sind zulässig, wenn die Tapete nicht abgenutzt ist, so dass ein Neutapezieren dann nicht geschuldet wird.

 


7. Muss man Dübellöcher beseitigen?


Ist der Mieter durch eine wirksame Klausel im Vertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, gehört auch das Verschließen von Dübellöchern dazu. 

Ist die Klausel im Mietvertrag dagegen unwirksam,  können auch die Dübellöcher bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Anzahl von Dübellöchern ein angemessenes Maß überschreitet. Dann liegt eine Beschädigung der Mietsache vor, deren Beseitigung der Vermieter verlangen kann. Was ein angemessenes Maß ist, hängt vom Einzelfall ab, doch wird man hier schon bei mehr als 20 Dübellöcher pro Zimmer davon augehen müssen.

 


8. Was versteht man unter einer Beschädigung der Mietsache?


Als Beschädigung gilt beispielsweise ein Sprung im Emaille einer Badewanne oder in einer Wandfliese, tiefe Kerben im Parkett und auch die übermäßige Anzahl von Dübellöchern – immer vorausgesetzt, der Schaden wurde vom Mieter verursacht. Dies hat dann mit normalem Gebrauch der Mietsache nichts mehr zu tun.

 


9. Was gilt, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung zu Mietbeginn übernommen hat?

Eine häufige Konstellation. Dann gilt, dass ihn trotzdem die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen treffen kann, wenn sie wirksam im Vertrag vereinbart wurde. Klauseln mit der Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung sind jedoch unwirksam, da dem Mieter nicht die Lasten des Vormieters aufgebürdet werden sollen.

 


10. Warum müssen bunt gestrichene Wände beim Auszug neu gestrichen werden, wenn man nicht zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet ist?


Diese viel beachtete Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus jüngster Zeit  betrifft nur Fälle, in denen der Mieter die Schönheitsreparaturen im Prinzip nicht durchführen muss. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass knallbunte Wände eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen können und gegebenenfalls zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Der Mieter muss dann die bunten Wände in neutralen Farben streichen, ist allerdings nicht zur Renovierung der ganzen Wohnung verpflichtet. Eine andere Bewertung kann sich dann ergeben, wenn der Mieter zu Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat. Im Übrigen kann sich der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen eines anzusetzenden Abzugs „neu für alt“ reduzieren, das heißt, der Vermieter muss sich eventuelle Kosten anrechnen lassen, die er ohne den Vertragsverstoß des Mieters (die bunten Wände) für eine Renovierung hätte aufwenden müssen.

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