Mietminderung

1. Was sind die Grundsätze?

Nach dem Gesetz (§§ 535 ff. BGB) muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand überlassen und während der Mietzeit so erhalten. Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen.

2. Was muss der Mieter tun?

Der Mieter muss den Vermieter informieren – aus Beweisgründen schriftlich -, dass Mängel vorliegen (§ 536 c BGB) und soll ihn auffordern, Abhilfe zu schaffen. Gleichzeitig kann der Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen, zum Beispiel die Miete kürzen, dass heißt weniger Miete zahlen, solange der Mangel vorliegt (§ 536 BGB).

3. Was sind Mängel der Mietsache ?

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es normalerweise erwarten darf.

Typische Mängel sind:

Undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und -flecken, defekte Heizung und/oder Warmwasseraufbereitung, verstopfte Abflüsse, nicht schliessende Fenster u.s.w.

Nicht nur Mängel, die die Mietwohnung selber betreffen, lösen die Gewährleistungsrechte aus. Auch Störungen von „außen“ können Wohnungsmängel sein.

Dies sind etwa:

Lärm aus einer benachbarten Diskothek oder Gaststätte. Selbst Sportplätze können das Wohnen beeinträchtigen.

Ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist, spielt keine Rolle, wenn es um die Zulässigkeit der Mietminderung geht. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt und der Mieter diesen Mangel nicht selbst verschuldet hat.

4. Gilt dies auch bei Baumaßnahmen am Hau`s?

Baumaßnahmen im oder am Haus bringen oft Lärm-, Schmutz- oder sonstige Beeinträchtigungen mit sich. Auch hier kommt eine Mietminderung grundsätzlich in Betracht.

Keine Rolle spielt, dass die Reparaturen notwendig sind, dass die Modernisierung vom Vermieter angekündigt wurde und der Mieter zugestimmt hat. Entscheidend ist allein, dass während der Bauarbeiten Wohnwertbeeinträchtigungen für den Mieter auftreten.

Bei Modernisierungsankündigungen, die den Mietern nach dem 30.4.2013 zugehen und eine energetische Modernisierung zum Inhalt haben ist die Mietminderung zeitweilig ausgeschlossen.

Der neue eingefügte §536 Absatz 1 a BGB bestimmt nämlich: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nummer 1 BGB dient.“

Handelt es sich bei den baulichen Maßnahmen hingegen um Instandsetzungsarbeiten zur Reparatur des kaputten Daches oder der heruntergekommenen Fassade ohne Energieeinsparung, bleibt das Minderungsrecht bestehen. Nachvollziehbar ist diese Regelung nicht. Praxistauglich auch nicht, wenn man bedenkt, dass jede energetische Modernisierung in der Regel auch Instandsetzungsarbeiten umfasst.

5. Wann und wie lange kann gemindert werden?

Bemerkt der Mieter im Laufe der Mietzeit einen Mangel, muss er den Vermieter sofort informieren. Ohne diese Anzeige an den Vermieter gibt es keine Minderung.

Dann kann er für die Zeit, in der der Mangel vorliegt, die Miete entsprechend mindern, ohne vorher fragen und dies beantragen zu müssen. Beispiel: Am 15.1. fällt die Heizung aus. Der Defekt wird am 30.1. beseitigt. Hier kann der Mieter für den halben Monat Januar die Miete kürzen .

Für die Minderung der Miete kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter eine baldige Beseitigung des Mangels zugesagt hat.

6. Gilt dies auch bei unerheblichen  Beeinträchtigungen ?

Eine Mietminderung kommt nur in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist.

Führt ein Mangel oder Fehler nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung für den Mieter, kann er zwar Abhilfe, d.h. Instandsetzung verlangen, nicht aber die Miete kürzen.

7. Ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Einzug kennt?

Eine Mietminderung ist auch ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte, oder wenn er diesen Mangel problemlos hätte erkennen müssen, also grob fahrlässig handelt.

Wer somit kommentarlos anmietet, obwohl beispielsweise die alten Fenster offensichtlich blind und verrottet sind, kann wegen dieser Mängel später nicht die Miete mindern, es sei denn, der Mangel wurde arglistig verschwiegen.

8. Was gilt, wenn ein anstandslose Weiterzahlung der Miete vorliegt?

Tritt der Mangel während der Mietzeit auf oder erkennt der Mieter erst während des Mietverhältnisses einen Mangel und zahlt er trotzdem vorbehaltlos weiter die volle Miete, ist eine spätere Mietminderung für die Zukunft zwar nicht ausgeschlossen, mitunter kann aber die vorbehaltlos gezahlte Miete nicht wieder vom Vermieter zurückverlangt werden. Auch wenn der Mieter den Mangel anzeigt und sich laufend beschwert, kann er viel Geld durch eine vorbehaltlose Mietzahlung verlieren.

9. Wie hoch darf die Minderung sein?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Die Höhe einer Mietminderung ist nicht exakt festgelegt. Der Mieter muss selbst einschätzen, wie stark die Beeinträchtigung durch den festgestellten Mangel ist.

10. Von welcher Miete wird gemindert?

In den meisten Fällen setzt sich die Mietbelastung aus der Grundmiete, den Betriebs- und den Heizkosten (Vorauszahlung) zusammen. Nach einer Entscheidung des BGH  ist die Minderung von der Warmmiete vorzunehmen. Dies kann im Einzelfall problematisch sein. Eine Minderung von der Kaltmiete ist sinnvoller.

11. Muss der Vermieter die Mängel trotz Minderung beseitigen`?

Ja, denn:

Mängel oder Fehler der Mietwohnung muss der Vermieter abstellen (§ 535 BGB). Anders als die Mietminderung ist der Mängelbeseitigungsanspruch grundsätzlich nicht ausgeschlossen, wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war.

Die Mietvertragsparteien können allerdings einen mangelbehafteten Zustand der Wohnung im Mietvertrag als vertragsgerecht vereinbaren. Natürlich muss der Vermieter zunächst einmal über das Vorliegen des Mangels informiert werden. Zusätzlich muss ihm eine Frist zur Durchführung der Reparaturen gesetzt werden. Weigert sich der Vermieter, tätig zu werden, oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen.

Hat der Mieter wegen der Mängelbeseitigungsarbeiten des Vermieters Aufwendungen (zum Beispiel Reinigung der Baustelle, Umräumen von Möbeln, Beaufsichtigung von Handwerkern), kann er gemäß § 555 a Absatz 3 BGB vom Vermieter angemessenen Aufwendungsersatz verlangen.

12. Darf ich den Mangel auch selbst beseitigen? 

Der Mieter hat das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen, wenn sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, also der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nichts unternommen hat (vgl. § 536 a Abs. 2 BGB). Der Mieter kann die Handwerker auf eigene Kosten bestellen, die notwendigen Reparaturen durchführen lassen und sich dann die Kosten vom Vermieter ersetzen lassen oder die Kosten mit den Mietzahlungen verrechnen. Gemäß § 556 b Abs. 2 BGB kann der Mieter mit diesen Ansprüchen immer aufrechnen, egal was im Mietvertrag steht, wenn er dem Vermieter seine Aufrechnungsabsicht mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Miete anzeigt. Die Alternative hierzu: Der Mieter verklagt den Vermieter vorab auf Zahlung eines Kostenvorschusses. Der Vermieter muss „nur die erforderlichen Aufwendungen“ ersetzen, d.h. die Kosten, die nach Auffassung von Fachleuten geeignet und notwendig sind, den Mangel zu beseitigen.