Renovierungs-und andere Klauseln im Mietrecht
- 07. Oktober 2017
- Thomas Klein
Ein häufiger Streitpunkt in mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Ein Überblick für Sie....
Renovierungsklauseln
Um die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter zu übertragen, ist stets eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag - eine sogenannte Renovierungsklausel oder Schönheitsreparaturklausel - erforderlich.
Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.
Renovierungsklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln können auch durch einen Formularvertrag vereinbart werden. Dies ist in der Praxis auch der übliche Fall.
Dann müssen die Klauseln im Mietvertrag aber den strengen Vorschriften über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen. Hier hat der BGH im März 2015 in einer Grundsatzentscheidung seine Rechtsprechung noch einmal verschärft.
Renovierungsklausel im Mietvertrag
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen.
Beispiel:
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“
Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist dem BGH zufolge ebenso zu verstehen.
Auch nach dieser Klausel ist der Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet (und berechtigt).
Allerdings ist die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel nur wirksam, wenn
1. die Wohnung renoviert übergeben wird oder
2. die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich gewährt wird.
Das hat der BGH entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zuvor hielten es die Richter noch für möglich, auch dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Weiteres die Schönheitsreparaturen zu übertragen.
Wann ist eine Wohnung unrenoviert?
Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist.
Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Allerdings muss der Vermieter die Räume nicht stets komplett frisch renovieren, um eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben. Im Einzelfall kann es genügen, wenn er geringe Auffrischungsarbeiten ausführt. Außerdem sind solche Abnutzungsspuren unerheblich, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztenendes kommt es darauf an, ob die überlassenen Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.
Ausgleich für unrenovierte Wohnung
Ein Ausgleich dafür, dass eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird, kann etwa darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit nur eine reduzierte oder gar keine Miete zahlt.
Dem Bundesgerichtshof zufolge muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden. Eine halbe Monatsmiete Nachlass bei drei unrenovierten Zimmern ließ der BGH nicht als angemessenen Ausgleich durchgehen.
Bedarfsklauseln und Anfangsrenovierung
Ist durch Formularvertrag vereinbart, dass der Mieter „nach Bedarf" oder „bei Erforderlichkeit“ zu renovieren hat, so ist auch dies unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.
Dasselbe gilt, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, bei Mietbeginn die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es macht keinen Unterschied, ob diese Verpflichtung formularmäßig oder durch Individualvertrag vereinbart worden ist.
Freizeichnungsklauseln
Mit einer Freizeichnungsklausel entledigt sich der Vermieter der Renovierungspflicht, ohne dass der Mieter diese Pflicht übernimmt. Vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit „abgewohnten“ Räumen zufrieden gibt.
Beispiel:
„Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen.“
Abgeltungsklauseln
Für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, sind in vielen Mietverträgen sogenannte (Quoten-)Abgeltungsklauseln enthalten. Diese sehen vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss. Lange Zeit hat der BGH solche Klauseln grundsätzlich, wenn auch in engen Grenzen, als zulässig erachtet, diese Auffassung aber im März 2015 aufgegeben.
Nach neuer Rechtsprechung sind Abgeltungsklauseln generell unwirksam.
Ein Mieter wird durch solche Klauseln unangemessen benachteiligt, weil bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar ist, welche finanzielle Belastung auf ihn möglicherweise zukommt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist.
Nach bisheriger Rechtsprechung hat eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge. Ob der BGH dieser Auffassung weiterhin folgt, bleibt abzuwarten.
Klausel zu Renovierung bei Auszug
Eine Formularklausel, nach der der Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unabhängig von Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückgeben muss, ist unwirksam. Hingegen ist eine individualvertraglich vereinbarte Rückgabeklausel bei isolierter Betrachtungsweise wirksam.
Enthält der Mietvertrag neben einer individuell vereinbarten Rückgabeklausel auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, gilt Folgendes:
Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Gegenstand der Prüfung ist die Renovierungsklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen.
Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewirken die beiden Vereinbarungen einen Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge hat.
Die individuell vereinbarte Rückgabeklausel ist nicht an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen.
Hier sind folgende Kriterien maßgeblich:
1. Hängt die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel ab, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel zwangsläufig die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.
2. Bilden die beiden Vereinbarungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft, ist bei Nichtigkeit der Formularklausel die gesamte Renovierungsvereinbarung nichtig.
3. Sind die beiden Vereinbarungen dagegen voneinander unabhängig, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel auf die Wirksamkeit der Individualvereinbarung keinen Einfluss.
Von der unter Ziffer 2. genannten Variante kann möglicherweise ausgegangen werden, wenn die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Wird die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart, so liegt nach Ansicht des BGH die unter Ziffer 3 genannte Variante vor.
Wenn eine Renovierungsklausel wirksam vereinbart ist, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Zeitabständen durchführen. Sie sind immer dann fällig, wenn die vereinbarten oder üblichen Fristen abgelaufen sind und das Aussehen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Fenster und Türen durch den normalen Wohnungsgebrauch erheblich beeinträchtigt worden ist.
Die Rechtsprechung orientiert sich häufig an Fristenplänen und nahm bisher an, dass die Schönheitsreparaturen
-in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und
-in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre
durchgeführt werden müssen.
Diese Fristen hat der BGH für bestehende Mietverträge gebilligt. Allerdings hat er in einer Entscheidung ausdrücklich offen gelassen, ob bei künftig abzuschließenden Mietverträgen längere Fristen zu gelten haben.
Längere Fristen als die genannten können vertraglich vereinbart werden. Sind hingegen kürzere Fristen vereinbart, benachteiligt das den Mieter unangemessen. Das hat zur Folge, dass die Renovierungspflicht des Mieters insgesamt entfällt.
Wer sicher gehen will, dass seine Klausel nicht an zu kurzen Fristen scheitert, sollte bei neu abzuschließenden Mietverträgen anstatt der bisherigen Fristen (3/5/7 Jahre) längere Fristen (5/8/10 Jahre) vorsehen.
Starre Fristen sind unzulässig
Für alle Fristenpläne gilt:
Ein Fristenplan kann nur in Form einer Richtlinie vereinbart werden. Sind starre Fristen vereinbart, die die Renovierungspflicht allein vom Zeitablauf abhängig machen, macht dies die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam.
Dem Mieter darf der Nachweis nicht abgeschnitten werden, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, hochwertiger Materialien oder besonders schonender Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind. Unwirksam ist demzufolge eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen „mindestens in der nachstehenden Zeitfolge“ auszuführen sind. Sieht die Klausel hingegen vor, dass die Renovierung „im Allgemeinen“ in bestimmten Zeitabständen erfolgen muss, ist dies wirksam.
Eine „starre“ (und damit unwirksame) Fristenregelung liegt auch dann nicht vor, wenn der Mieter nach dem Fristenplan in bestimmten Fällen einen Anspruch auf Fristverlängerung hat. Hierfür reicht es aus, wenn der Fristenplan vorsieht, dass der Vermieter die Fristen „nach billigem Ermessen verlängern kann“. In einem solchen Fall reduziert sich das Ermessen des Vermieters „auf Null“, wenn der Zustand der Wohnung keine Renovierung erfordert.
Ist vereinbart, dass der Vermieter zur Verkürzung der Frist berechtigt ist, wenn der Zustand der Mietsache eine Fristverkürzung erfordert, so ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter während der Mietzeit eine Fristverkürzung verfügt oder verlangt hat. Befindet sich die Wohnung bei Vertragsende in einem abgenutzten Zustand, genügt es, wenn der Vermieter den Mieter darauf hinweist, dass Renovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Dann muss der Mieter auch dann renovieren, wenn die regulären Fristen noch nicht abgelaufen sind. Umgekehrt gilt dasselbe: Ist die Wohnung bei Vertragsende nicht renovierungsbedürftig, muss der Mieter auch dann nicht renovieren, wenn die Fristen abgelaufen sind.
Beweislast für abweichende Fälligkeit
Wer sich auf eine von den üblichen Fristen abweichende Fälligkeit beruft, muss die hierfür maßgeblichen Tatsachen substanziiert vortragen und gegebenenfalls beweisen. Bezugspunkt ist jeweils derjenige Stand der Abnutzung, der bei üblichem Wohngebrauch nach Ablauf der regulären Fristen zu erwarten ist. Demgemäß muss der Vermieter darlegen, dass dieser Zustand bereits zu einem früheren Zeitpunkt erreicht worden ist, während der Mieter vortragen muss, dass sich die Räume in einem besseren Zustand befinden.
Gestaltung der Räume während der Mietzeit
Die Art und Weise der Durchführung der Schönheitsreparaturen ist Sache des Mieters.
Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten. Weil er die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben muss, kann er aber gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei Vertragsende rückgängig zu machen.
Farbwahlklauseln
Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, ist unwirksam. Dasselbe gilt für eine Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen in „neutralen“ oder „hellen“ Farben auszuführen sind. Ebenso unwirksam ist eine Klausel, wonach der Mieter die Räume „weißen“ muss. Der BGH sieht hierin eine unzulässige Farbvorgabe, da man hierunter nicht nur den Begriff „Streichen“, sondern auch einen Anstrich mit weißer Farbe verstehen kann.
Fachhandwerkerklauseln
Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen grundsätzlich in Eigenarbeit durchführen. Sieht eine Klausel vor, dass die Renovierung „fachmännisch“ erfolgen muss, schließt das Eigenleistung des Mieters nicht aus. Hingegen ist eine Klausel, die Renovierung durch einen Fachbetrieb vorschreibt, unwirksam.
Durchsetzung der Renovierungspflicht
Wenn ein Mieter notwendige und fällige Renovierungen nicht ausführt, kann der Vermieter ihn auf Durchführung gerichtlich in Anspruch nehmen.
Alternativ kann er dem Mieter eine Frist setzen, innerhalb derer der Mieter renovieren muss. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter auf Zahlung eines Vorschusses für die Renovierung klagen.
Schönheitsreparaturen bei Mietende
Die Renovierungsklausel hat nicht zur Folge, dass die Wohnung in jedem Fall vor oder nach dem Auszug zu renovieren ist. Aufgrund dieser Klausel ist der Mieter nämlich lediglich verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird dadurch erfüllt, dass nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen in bestimmten Zeitabschnitten Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Außerhalb dieser Zeitabstände braucht der Mieter auch im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu renovieren.
Endet das Mietverhältnis und sind die Schönheitsreparaturen fällig, muss der Mieter diese gemäß durchschnittlicher Geschmacksstandards ausführen. Grelle oder dunkle Farben entsprechen dem nicht.
Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Ist die Wohnung mit einer streichfähigen Raufasertapete ausgestattet, so schuldet der Mieter bei Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung grundsätzlich nur einen Neuanstrich.