Neues Bauvertragsrecht

Durch das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ soll ab 1.1.2018 für mehr Verbraucherschutz bei Bauvorhaben gesorgt werden.

Auch das Tempo der sich oft durch die Jahre schleppenden Bauprozesse soll, u.a. durch Baukammern, beschleunigt werden.

Die Neuregelung betrifft Verträge, die ab 1.1.2018 geschlossen werden.

 

 
Mit dem neuen Bauvertragsrecht werden im BGB spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Bauträgervertrag und den Verbraucherbauvertrag eingeführt.

Was sind die Kernpunkte?

Beim Verbraucherbauvertrag:

 
-Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers
-Verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit
-Zweiwöchiges Widerrufsrecht für den Besteller

Diese Regelungen gelten nur für Verträge, die nach dem 1.1.2018 geschlossen werden. Dies sollte in Übergangszeitpunkt beachtet werden. Vielleicht kann es sich in bestimmten Fällen anbieten, einen Vertrag erst nach dem 1.1.2018 abzuschließen.

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Insbesondere für Verbraucher, die für Baumaßnahmen häufig einen großen Teil ihres Vermögens aufwenden, stellte dies ein erhebliches Risiko dar.

Die Neuregelungen zum Bauvertragsrecht und zur kaufrechtlichen Mängelgewährleistung treten zum 1.1.2018 in Kraft.

Sie gelten dann für alle Verträge, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Für Verträge, die vorher geschlossen worden sind, gilt die bisherige Rechtslage.

Zwar fürchtete die Baubranche, die Praxis würde durch unausgegorene bauvertragliche Regelungen belastet, um die dringenden und im Koalitionsvertrag zugesagten Änderungen bei Ein- und Ausbauten und zum Verbraucherschutz terminlich halten zu können. .
Um das Gesetzgebungsverfahren noch in dieser Legislaturperiode zu einem Abschluss zu bringen, forderte zwar die Baubranche, die Änderungen zum Bauvertragsrecht aus dem Gesetzentwurf zurückzustellen, um zeitnah die vorgegebenen Ziele eines verbesserten Verbraucherschutzes bei Bauverträgen und einer Regelung zu den Aus- und Einbaukosten verwirklichen zu können.

So enthält er nun die Modifikationen zur Produkthaftung, die insbesondere Kleinbetriebe gegenüber marktbeherrschenden Firmen besser stellen sollen.

Zu diesem Zweck sollen vor allem die rechtlichen Möglichkeiten der Großunternehmen, durch AGB-Regelungen zulasten der Kleinunternehmer (oftmals Handwerksbetriebe) von der gesetzlichen Regelung abzuweichen, deutlich eingeschränkt werden.

Erreicht wurde eine klarere Trennung der Regelungskomplexe kaufrechtlicher Aspekte  und der Reformteile, die spezifisch das Bauvertragsrecht betreffen.

Im Bauvertragsrecht wird nun das umstrittene einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn, während der Bauphase nachträglich noch die vereinbarte Bauleistung zu modifizieren, entschärft.

Geplant ist ein Anordnungsrecht des Bestellers, wenn die Vertragsparteien nicht innerhalb von 30 Tagen Einvernehmen über die Änderungen erzielt haben.

Was ändert sich und für wen?

Einschneidende Neuerungen für beide Seiten sind im neuen Verbraucherbauvertrag:

-die Normierung der Kündigung aus wichtigem Grund,

die verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit

-und das zweiwöchiges Widerrufsrecht für den Besteller.

Für Handwerker ändert sich:

Geplant ist eine ergänzende gesetzliche Regelung zum Klauselverbot des § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB dahingehend, dass dieses Verbot auch Anwendung auf AGB findet, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch gegenüber Unternehmern könne eine Abweichung in den AGB von der gesetzlichen Regelung eine unangemessene Benachteiligung beinhalten. Nun soll es eine insgesamt „AGB-feste“ gesetzliche Regelung geben.

Nötig war eine Verbesserung der Regressmöglichkeiten des Handwerkers. Das im Gesetzentwurf vorgesehene Leistungsverweigerungsrecht des Verkäufers oder Lieferanten für Fälle der Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung (§ 475 Abs. 4 BGB) soll nach der Intention des Bundesrats auch auf Kaufverträge zwischen Unternehmern erstreckt werden.

Zudem gilt zukünftig:

Kommen werden Regressmöglichkeiten für Aufwendungen, die der Käufer (Handwerker) aufgrund einer gegenüber einem Verbraucher bestehenden werkvertraglichen Verpflichtung zum Ausbau der mangelhaften Sache und zum Einbau einer mangelfreien Sache zu tragen hat.

Damit soll die sogenannte Regressfalle für Handwerker beseitigt werden, die auf diesen wartet, wenn der Verbraucher Ansprüche wegen mangelhafter Baumaterialien erhebt und hieraus zusätzliche Arbeitsleistungen für den Handwerker erwachsen.

Nach dem neuen § 632 a BGB soll der Besteller allein mit der Behauptung, die erbrachten Leistung sei nicht vertragsgemäß, die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung verweigern können.
Nicht gewünscht ist allerdings, dass der Besteller mit pauschalen Mängelrügen die Abschlagszahlung verweigern kann.

Deshalb soll der Besteller (=Bauherr) für diese Fälle verpflichtet werden, mit dem Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung mit dem Ziel einer einvernehmlichen Lösung durchzuführen.

Es soll dabei sichergestellt werden, dass nicht jede kleine Wartungsarbeit oder kleine Reparatur unter den Begriff des Bauvertrages mit den entsprechenden rechtlichen Folgen fällt.

Gemäß dem neuen § 650 b Abs. 1 BGB soll dem Unternehmer Gelegenheit gegeben werden, Mehrkosten in Form eines Nachtragsangebots geltend zu machen, wenn der Besteller nachträglich eine Änderung des Leistungsumfangs begehrt. 

Es wird eine Regelung geben für den Fall, dass dem Unternehmer nicht nur die Ausführung eines Bauwerks, sondern auch die Planung obliegt und die Änderungswünsche des Bestellers auf eine mangelhafte Planung zurückzuführen sind. In diesem Fall soll dem Unternehmer kein zusätzlicher Vergütungsanspruch nach § 650 b Abs. 1 BGB erwachsen, da die Erbringung einer mangelfreien Planung sowie einer daraus folgenden mangelfreien Ausführung bereits Gegenstand des Ursprungsvertrages sind.

Einem weiteren Übel soll durch die Reform ebenfalls begegnet werden.

Viele Bauprozesse liefen bislang über mehrere Jahre.

Während beim Arbeits- und Familienrecht auf das Tempo gedrückt wird, brauchen im Bauprozess oft schon die Sachverständigen ein Jahr und die Bewohner eines maroden, weil mangelhaften Bauwerks, in das sie ihre ganzen finanziellen Ressourcen gesteckt haben, haben oft den Richter Jahre nach Prozessbeginn  zum ersten Mal gesehen.

Nun sollen spezielle Baukammern an den Landgerichten eingerichtet werden, um die oft schleppenden Bauprozesse zu beschleunigen

Dies ist nur ein kurzer Überblick...über einzelne Änderungen halten wir Sie wie immer auf dem laufenden.