Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung wird in der Praxis oft gemieden.

Die Parteien scheuen nahezu keinen Aufwand, um ihr zu entgehen.

Denn immer noch denken die meisten, dass hier Vermögen vernichtet wird.

Dem ist nicht so:

Denn:

Je niedriger der Grundbesitz belastet ist, desto eher ist es sogar anzuraten, selber das Teilungsversteigerungsverfahren einzuleiten. Der mitbietende Eigentümer kann das Objekt auf diese Weise entweder selber günstig ersteigern oder aber aktiv mitwirken, damit es gegen ein hohes Gebot ersteigert wird.

Jahrelanges Verhandeln wird durch die Teilungsversteigerung abgekürzt, schon die ewige Diskussion um die Frage nach dem Wert des Objektes, wegen dessen aber kein Gutachten eingeholt werden soll.
 

Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist zu stellen beim Vollstreckungsgericht, § 15 ZVG, örtlich dem, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, § 1 Abs. 1 ZVG.
 
Es besteht die Möglichkeit, das eingeleitete Verfahren einzustellen.

Nach § 180 ZVG kann die Einstellung des Verfahrens unter zwei Alternativen beantragt werden.

Widerstreitende Interessen

Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann beantragt werden, wenn "dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint", § 180 Abs. 2 Satz 1 ZVG.

Es fällt schwer, sich eine Situation vorzustellen, die unter diese Voraussetzung subsumiert werden kann. Die Norm hat deshalb auch theoretische Wirkung.
Wohl des gemeinschaftlichen Kindes

Unter Eheleuten kann die Einstellung beantragt werden, wenn "dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist", § 180 Abs. 3 Satz 1 ZVG.

Geltend gemacht wird in diesem Zusammenhang, Folge der Teilungsversteigerung werde sein

-ein Orts- und Schulwechsel der Kinder
-der Verlust der Spielgefährten in der Nachbarschaft
-der Verlust einer Betreuungsperson.

Das alleine ist unzureichend. Es müssen Umstände hinzukommen, die "im jetzigen Zeitpunkt den Verlust des Familienheims als erhebliche Gefährdung des körperlichen, geistigen oder seelischen Wohls des Kindes erscheinen lassen." (LG Berlin, FamRZ 1987, 1066).

Für die vorzunehmende Güterabwägung ist abzustellen auf die Dauer der Trennung der Parteien einerseits und das Alter des oder der Kinder andererseits. Es gelingt allenfalls in Ausnahmesituationen, mit einem entsprechenden Antrag Erfolg zu haben.

 
Über § 765a ZPO (Zuschlagsbeschwerde) kann die Teilungsversteigerung verhindert werden, wenn sie unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. § 765a ZPO ist im Teilungsversteigerungsverfahren entsprechend anwendbar (BGH, FamRZ 2007, 1010).

Die Belange von Pflegekindern sind im Rahmen des § 765a ZPO zu berücksichtigen, führen aber nur dann zu einer Einstellung, wenn es andernfalls zu einem "untragbaren Ergebnis" kommt (BGH, FamRZ 2007, 1010).

Der BGH hat unter diesem Gesichtspunkt einer Beschwerde zum Erfolg verholfen, als gutachterlich die Suizidgefahr des Beschwerdeführers nachgewiesen war, wobei der Eigentumsverlust durch den Zuschlag der maßgebliche Grund für die Suizidgefahr war (BGH, FamRZ 2006, 265; BVerfG, FamRZ 2007, 107; BVerfG, FamRZ 2007, 1717). Lässt sich die Lebensumstellung, die mit einem Umzug als Folge der Teilungsversteigerung verbunden ist, im Rahmen einer therapeutischen Begleitung während des Versteigerungsverfahrens bewerkstelligen, so hat der Rechtsbehelf nach § 765a ZPO dagegen keinen Erfolg (BGH, FamRZ 2007, 1010). Vorzugsweise ist auch eher eine Einstellung unter Auflagen und auf Zeit vorzunehmen (BGH, FamRZ 2008, 403 f.).

 
Der das Teilungsversteigerungsverfahren Betreibende kann selber die Einstellung des Verfahrens beantragen, § 30 ZVG, ohne nähere Begründung.

Grund dafür kann die Dynamik sein, in die die Frage der Auseinandersetzung des Miteigentums bekommt, wenn das Verfahren auf Teilungsversteigerung eingeleitet ist.

Soll das Verfahren dann fortgesetzt werden, so ist der Antrag auf Fortsetzung innerhalb von sechs Monaten ab Einstellung des Verfahrens zu stellen, § 31 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Ziff. a, § 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Wird die Frist versäumt bzw. kein Antrag gestellt, so ist das Verfahren aufzuheben, § 31 Abs. 1 Satz 2 ZVG.

Es kann versucht werden, diese Frist sogleich zu wahren bei Stellung des Eintragungsantrages, indem gleichzeitig beantragt wird, das Verfahren nach Ablauf der sechs Monate fortzusetzen. Das ist aber gefährlich, weil Anträge auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung bedingungsfeindlich sind.

Der Einstellungsantrag kann wiederholt werden, § 30 Abs. 1 Satz 2 ZVG. Für die erneute Einstellung läuft keine Frist.

Wird dann noch ein dritter Einstellungsantrag gestellt, so erfolgt zwar wieder die Einstellung. Diese dritte Einstellung bewirkt aber die Rücknahme des Versteigerungsantrages, § 30 Abs. 2 ZVG. Für die Praxis ist wichtig: Bewilligt der Gläubiger die Aufhebung des Versteigerungstermines, so steht dies einem Einstellungsantrag gleich.

Eigener Antrag des Antragsgegners

Der Antragsgegner kann, wenn das Verfahren eingeleitet ist, selber einen eigenen Antrag auf Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens stellen. Das eröffnet kein neues zweites Verfahren. Der Antragsgegner tritt vielmehr dem bereits laufenden Verfahren bei, worüber durch Beschluss im Sinne des Antrags entschieden wird.

Hat der Antragsgegner im Versteigerungstermin ein Interesse daran, das Objekt selber zu ersteigern, so mag er zwar das höchste Gebot abgeben. Nimmt vor dem Zuschlag aber der Antragsteller seinen Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurück, so bleiben die Eigentumsverhältnisse unberührt.
Bieten Dritte mehr als der Antragsteller und kann der Antragsgegner nicht mithalten, so hat, wenn nur ein Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung vorliegt, es der Antragsteller in der Hand, den Zuschlag an einen Dritten zu verhindern. Er kann einfach ausloten, wie das Objekt am Markt bewertet wird und vor dem Zuschlag seinen Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen. Dann kommt es zu keinem Zuschlag.
Das verhindert der Antragsgegner, wenn er dem Verfahren beitritt.

Frist:

Der Beitritt muss so rechtzeitig gestellt werden, dass der Beschluss, durch den angeordnet wird, dem Antragsteller mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt ist, § 43 Abs. 2, § 44 Abs. 2 ZVG.

Wenn das Verfahren läuft, so muss das Gericht tätig werden: 

Das Gericht lässt im Regelfall den Wert des Objektes sachverständig festsetzen.

Verweigert der im Objekt noch Lebende den Zutritt zum Objekt, so kann dagegen nichts unternommen werden.

Liegen alle Voraussetzungen vor, so kommt es zur Versteigerung:

Im ersten Versteigerungstermin darf der Zuschlag nur erteilt werden, wenn das Meistgebot die Hälfte des Wertes des Grundstücks erreicht, § 85a ZVG.

Im Übrigen setzt sich das geringste Gebot zusammen aus der Höhe der sich aus dem Grundbuch ergebenden Belastungen, unabhängig von ihrer Valutierung zuzüglich der Verfahrenskosten und gewisser Rechte. Es gilt der (äußerliche) Deckungsgrundsatz.

Letztlich kommt es dann noch zur Erlösverteilung:

Den Erlös aus der Versteigerung hinterlegt das Gericht. Da der Hinterlegungszins 1 Promille pro Monat beträgt, § 8 Nr. 2 HinterlO, sollten sich die Parteien dringend darauf verständigen, wie sie zinsträchtiger das Geld anlegen.

Besteht keine Einigkeit wegen der Erlösverteilung, so ist die Einwilligung zur Auszahlung einzuklagen. Es sollte dabei dann aber nur ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB geltend gemacht werden, was möglich ist (BGH, FamRZ 2000, 355). Da es nur innerhalb der Grenzen von Treu und Glauben gilt, ist parallel zu klären, welche familienrechtlichen Ansprüche betreffend den Erlös noch zu berücksichtigen sind.

 

Nach Zuschlag gilt dann noch folgendes:

Ist der Zuschlag erfolgt, so kann unmittelbar aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung des Objektes von demjenigen verlangt werden, der noch im Objekt lebt, § 93 Abs. 1 ZVG.

Das gilt dann nicht, wenn der Besitz am Objekt aus einem Recht abgeleitet wird, das unabhängig vom Zuschlag besteht, § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG. Ein solches Recht ist das Mietrecht.

Selten wird zwischen den Parteien im Zuge von Trennung und Scheidung ein Mietverhältnis abgeschlossen. Strategisch vorausschauend kann aber derjenige Ehegatte, der im Objekt bleibt, dem anderen anbieten, mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen. Damit kann er versuchen, sich das Besitzrecht zu verlängern, wenn er mit der Teilungsversteigerung rechnet.