Kleinreparaturen

Kleinreparaturen...muss der Mieter die übernehmen?

Der Mieter hat Reparaturen an der Mietsache nur dann im Wege des Schadensersatzes auf seine Kosten vorzunehmen, wenn der Defekt auf einem ihm zurechenbaren Verschulden beruht, z. B. er die Mietsache durch Gewalteinwirkung oder unsachgemäße Handhabung beschädigt hat. Wird eine Reparatur dagegen infolge altersgemäßen Verschleißes notwendig, trifft die Pflicht zur Instandsetzung und zur Tragung der Kosten in vollem Umfang den Vermieter.

Wo ist das gesetzlich geregelt?

Der Begriff der Kleinreparaturen, auch Bagatellreparaturen genannt, ist im Gesetz nicht geregelt. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die den Mieter zur Ausführung von Reparaturen bis zu einem bestimmten Umfang verpflichtet.

 Kann das im Mietvertrag geregelt werden?

Die in den meisten Formularmietverträgen enthaltenen "Kleinreparaturklauseln" verpflichten den Mieter – abweichend von dieser gesetzlichen Regelung – zur Durchführung von kleineren Verschleißreparaturen. Sinn und Zweck einer solchen Regelung ist vorwiegend, den Mieter zu einem sorgsamen und damit auch verschleißmindernden Umgang mit der Mietsache anzuhalten und weiterhin Streitigkeiten der Parteien darüber zu vermeiden, ob der eingetretene Defekt auf außergewöhnlichem, vom Mieter verschuldeten Verschleiß oder auf normaler Abnutzung beruht. Umstritten war in der Rechtsprechung, wie weit eine solche Klausel von der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB zulasten des Mieters abweichen darf.

Mit Urteil vom 7.6.1989  hat der BGH im Rahmen der Überprüfung einer solchen Klausel ausführlich dazu Stellung genommen, in welchem Umfang dem Mieter durch Formularvertrag Reparaturkosten aufgebürdet werden dürfen bzw. welche Voraussetzungen an die Wirksamkeit einer sog. Kleinreparaturklausel zu stellen sind. Ausgangspunkt der Betrachtungen des BGH war § 307 BGB, wonach jede formularvertragliche Vereinbarung dann unwirksam ist, wenn sie zu weit zulasten des Klauselgegners (hier: des Mieters) von der gesetzlichen Regelung abweicht.

Eine nach den §§ 305 ff. BGB noch zulässige Abweichung liegt nach Auffassung des BGH nur dann vor, wenn die Klausel sowohl eine gegenständliche als auch eine betragsmäßige Begrenzung enthält.
 
Wie muss das denn im Vertrag begrenzt werden?

Gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Reparaturkosten auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, da der Mieter nur bezüglich dieser Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Die Klausel darf sich daher z. B. auf Installationsgegenstände (Wasserhähne, Steckdosen, Lichtschalter etc.) beziehen, nicht aber auf die Installationen selbst, also nicht z. B. auf die im Mauerwerk verlegten Leitungen.
Ebenso nicht auf die Verglasung.

Für ausdrücklich zulässig hat der BGH die Aufnahme der in § 28 II. BV aufgezählten Gegenstände erklärt, worunter die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden fallen.

Was zulässigerweise zu den Installationsgegenständen zählt:

Zu den Installationsgegenständen für Elektrizität gehören die Steckdosen, Schalter, Klingeln und Raumstrahler; zu den Installationsgegenständen für Gas die Gasabsperrhähne; zu den Installationsgegenständen für Wasser die Wasserhähne, Ventile, Mischbatterien, Brausen, Badeöfen und andere Warmwasserbereiter, die Druckspüler, Spülkästen und Spülrohre, soweit sie offen verlegt sind, die Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, die Brausetassen und Badewannen sowie Duschköpfe und Brauseschläuche;

nicht dagegen: Duschstangen und Duschabtrennungen, da diese weder zur Durchleitung oder Aufnahme von Wasser noch zur Regulierung des Wasserflusses bestimmt sind und somit im Zweifel gem. § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders nicht zu den Installationsgegenständen für Wasser zu zählen sind.

Ferner sind die Strom-, Gas-, Heizungs- und Wasserleitungen sowie die den Verbrauch zählenden Uhren selbst keine Installationsgegenstände, da diese nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dementsprechend handelt es sich bei der Beseitigung einer Störung in einer Heiztherme begrifflich nicht um eine Kleinreparatur, wenn kein Defekt an einem Installationsgegenstand (z. B. an einem Regler) der Therme vorliegt.

Zu den Heiz- und Kocheinrichtungen können gehören:

Öfen, auch Kachelöfen, oder Heizkessel in der Wohnung für Kohle, Heizöl, Gas oder Elektrizität; Heizkörper für Warmwasser, Dampf oder Elektrizität; Kochplatten, Kochherde für Kohle, Gas oder Elektrizität, elektrische Grillgeräte.

Nicht dazu gehören: Dunstabzugshauben und Abzugsventilatoren.

Zu den Fenster- und Türverschlüssen können gehören: Fensterverschlussgriffe und -riegel, auch an Schiebe- und Schwingflügelfenstern, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen (Dreh-Kippbeschläge); Türgriffe und Tür­schlösser an Türen jeder Art, auch Sicherheitsschlösser an Außentüren, Hebetürvorrichtungen und -schlösser, Oberlichtverschlüsse und -öffner, elektrische Türöffner, hydraulische Türschließer.

Nicht dazu gehören: Fenster- und Türangeln und Befestigungsbänder, Zugabdichtungen, das Ersetzen zerbrochener Fenster- oder Türscheiben.
Zu den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden können gehören: Riegel und Sicherungsstangen für Klappläden, Rollladengurte und Gurtwickler, Rollladensicherungen gegen Einbruch, elektrische Rollladenöffner und -schließer. Reparaturen an Klapp- oder Rollläden sowie an Rollladenkästen gehören nicht dazu.
 

Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d. h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betrag von 100 DM (ca. 50 EUR; im Urteil vom 6.5.1992 150 DM = ca. 75 EUR) genannt.

Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung wird derzeit ein Höchstbetrag von 125 EUR vertretbar sein.
 

Der BGH verweist insoweit auf die im Schrifttum genannten Beträge, die sich – jeweils für den Zeitraum eines Jahres – im Rahmen eines Festbetrags von 300 DM (150 EUR) bis zu 8 % der Jahresmiete bewegen, und betont dabei, dass durch die Verwendung eines bestimmten Prozentsatzes der Jahresmiete dem Schutzbedürfnis einkommensschwächerer Mieter besser Rechnung getragen wird, da diese in der Regel auch eine geringere Miete bezahlen.

Ausdrücklich abgelehnt hat der BGH in dem vorliegenden Urteil die Möglichkeit, den Mieter mit einem bestimmten Betrag an anfallenden Reparaturen oder Neuanschaffungen zu beteiligen mit der Folge, dass eine Kleinreparaturklausel dem Mieter zwar unter den genannten Voraussetzungen die Übernahme von Kosten solcher Reparaturen aufbürden kann, jedoch Reparaturen, die den festgesetzten Betrag übersteigen, in vollem Umfang vom Vermieter zu tragen sind.

Trotz einer gegenständlichen sowie einer betragsmäßigen Begrenzung ist eine formularmäßige Kleinreparaturklausel nach einem Urteil des BGH vom 6.5.1992 auch dann unwirksam, wenn sie den Mieter zur Vornahme von Reparaturen und nicht nur zur Tragung der Kosten verpflichtet.

Der Mieter könne – so der BGH – keine Minderung wegen eines Mangels mehr geltend machen, wenn er selbst vertraglich zu dessen Behebung verpflichtet ist. Dies führe zu einem unzulässigen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters. Darüber hinaus stelle eine solche Vornahmeverpflichtung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. v. § 307 BGB dar, weil der Mieter dann Auftraggeber des Handwerkers ist und bei nicht ordnungsgemäß ausgeführter Reparatur Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Handwerker selbst geltend machen müsste und auch für Schäden zu haften hätte, die der Handwerker an den Sachen des Vermieters oder eines Dritten anrichtet. Letztlich sei es dem Mieter nicht zumutbar, seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, wenn sich herausstellt, dass die Reparatur außerhalb des Bereichs der gegenständlichen oder betragsmäßigen Begrenzung gelegen hat.

Was passiert, wenn der Mieter dennoch zahlt? 

Veranlasst eine unwirksame Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Mietvertrag den Mieter zur Durchführung von Wartungsarbeiten an der Gastherme, kann er die gezahlten Kosten vom Vermieter zurückfordern.

Umgekehrt soll der Vermieter keinen "Kleinreparaturansatz gem. Mietspiegel" (als "isolierte" Mieterhöhung) verlangen können, wenn zwar der örtliche Mietspiegel von einem Überbürden der Kleinreparaturen auf den Mieter ausgeht, der Mietvertrag jedoch keine Regelung über die Kleinreparaturen enthält mit der Folge, dass diese vom Vermieter durchzuführen sind.

Kann man dies anders durch individuelle Absprachen regeln?

Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters von Wohnraum.

In Anbetracht der Begründung des BGH-Urteils vom 6.5.1992 (a. a. O.), wonach eine Vornahmeklausel gegen diese zwingende Rechtsvorschrift verstößt, wird man bei Mietverhältnissen über Wohnraum eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Reparaturen aber auch individuell nicht vereinbaren können.