Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen sind derweilen komplex.

Das es auch manchmal anders geht, zeigt eine aktueller Fall, der vom BGH entschieden wurde.

Was war passiert?

Die Vermieterin einer Wohnung forderte die Mieterin mit Schreiben vom 23.11.2015 auf, zum 1.2.2016 einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 Euro auf 432 Euro zuzustimmen. Dem Schreiben war ein Vordruck für eine Zustimmungserklärung beigefügt, den die Mieterin verwenden sollte.

Mitte Januar und Anfang Februar 2016 erinnerte die Vermieterin die Mieterin an die Erteilung der Zustimmung. Die Mieterin zahlte im Februar, März und April 2016 jeweils vorbehaltlos die erhöhte Miete.

Am 22.4.2016 reichte die Vermieterin beim Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein, die der Mieterin am 30.4.2016 zugestellt wurde. Am 2.5.2016 ging die von der Mieterin mit Datum 23.4.2016 unterzeichnete Zustimmungserklärung bei der Vermieterin ein, die daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärte. Amts- und Landgericht haben der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Hiergegen hat die Vermieterin Rechtsbeschwerde zum BGH eingelegt.

Der BGH sagt folgendes:

Es bleibt dabei, dass die Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits tragen muss, weil ihre Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte.

Indem die Mieterin vor der Einreichung der Klage bereits dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt hat, hat sie der Mieterhöhung bereits konkludent zugestimmt. Der Anspruch der Vermieterin auf Zustimmung aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB war damit erfüllt.

Das Einverständnis der Mieterin mit der Mieterhöhung bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Während für das Erhöhungsverlangen des Vermieters in § 558a Abs. 1 BGB die Textform vorgeschrieben ist, sieht das Gesetz für die Erklärung der Zustimmung kein Formerfordernis vor. Der Mieter kann die Zustimmung daher sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend erteilen.

Jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden. Für die Bewertung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter einen Dauerauftrag entsprechend geändert hat oder die erhöhte Miete jeweils per Überweisung gezahlt hat. In beiden Fällen ist ein Tätigwerden des Mieters erforderlich, das wiederum wegen des Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts Rückschlüsse auf den Willen des Mieters zulässt.

Ob bereits die einmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung darstellt, ließ der BGH offen.

(BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 74/16)