Corona und das Mietrecht

  • 05. August 2020
  • Thomas Klein

Was passiert eigentlich, wenn der Mieter an Corona leidet und in Quarantäne in der Mietwohnung ist?

Corona und das Mietrecht

Corona ist nach wie vor hochaktuell.

Es bleibt zu hoffen, dass die sog. 2. Welle vermieden wird, da diese weder vom Gesundheitssystem noch von der Wirtschaft verkraftet werden kann.

Um so wichtiger ist es - trotz anderslautender Meinung mancher Allesleugner - Schutzmaßnahmen einzuhalten.

Auswirkungen hat Corona auch auf das Mietrecht.

Was gilt hier eigentlich, wenn ein Mieter unter der Erkrankung leidet und 14 Tage in der Wohnung verbringen muss? Ein paar häufig gestellte Fragen und Antworten:

 

1. Haben die Nachbarn und Mitmieter dann gegen den Vermieter Anspruch auf Einrichtung von Schutzvorkehrungen?

Nein, denn dies regelt das Infektionsschutzgesetz abschließend und gibt lediglich dem örtlichen Gesundheitsamt die Befugnis, hier Vorkehrungen zu treffen.

 

2. Darf der Vermieter Hausverbote erteilen?

Das muss bejaht werden. Wenn auch der Vermieter kraft des Mietvertrags das Hausrecht (Besitzrecht) an der Wohnung selbst dem Mieter übertragen hat, bleibt ihm doch das Hausrecht für die übrigen Gemeinschaftsflächen. Der Vermieter kann z. B. in das Hausrecht des Mieters durch ein Hausverbot eingreifen, wenn ein Besucher durch sein Verhalten den Hausfrieden erheblich gestört hat . Das muss erst recht im Pandemiefall gelten.

 

3. Darf der Mieter Hausverbote erteilen?

Auch der Mieter darf erkennbar symptomatischen Personen, etwa Mitarbeitern des Vermieters, den Zutritt zur Wohnung verwehren. Er hat die freie Entscheidung im Rahmen seines Hausrechts (§ 862 BGB), wen er in die Wohnung einlässt und wen nicht. Entsprechendes gilt für Heizungsableseunternehmen und für sonstige vom Vermieter beauftragte Handwerker. Hier ist auf die berechtigten Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen.

4. Wer trägt die Kosten für Schutzmaßnahmen?

Werden Hausrat und Einrichtungsgegenstände in der Wohnung durch die Schutzmaßnahmen, z. B. Desinfektionsmittel, beschädigt oder zerstört, haftet die anordnende öffentliche Hand dafür und für sonstige dadurch entstehende Vermögensnachteile nicht. Denn es geht darum, Krankheitserreger zu eliminieren (§ 65 Abs. 1 S. 1 IfSG) und so eine erhebliche Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung einzudämmen. Im Pandemiefall muss man bereits von einer „Allgemeingefahr“ i. S. d. öffentlichen Gefahrenabwehrrechts bzw. Polizei- und Ordnungsrechts ausgehen. Es ist anzunehmen, dass es hier abseits von den im Infektionsschutzgesetz geregelten Tatbeständen der Entschädigung um ein Sonderopfer aufgrund öffentlichen Eingriffs zur Gesundheitsprophylaxe oder zur Eindämmung der Pandemie gehen wird.

 Auch wenn er die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zum Wohnen geeignet halten muss, geht es bei dieser Betrachtung nicht um die Bausubstanz, sondern um den geschädigten Hausrat des Mieters oder um sonstige Einrichtungsgegenstände in dessen Eigentum.

Damit hat der Vermieter aber nichts zu tun. Denn nicht eine etwa kontaminierte Bausubstanz schädigt den Hausrat, sondern die behördliche Maßnahme. Krankheitsbezogen ist von höherer Gewalt auszugehen, maßnahmenbezogen handelt es sich um die Folge eines hoheitlichen notwendigen Eingriffs.

5. Wie sieht es mit einer Minderung der Miete oder einer Kündigung aus?

§ 569 Abs. 1 BGB gestattet eine fristlose Kündigung des Mieters wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung, die von den Mieträumen ausgeht.

Folge: Der Mieter kann bei eingetretenen Infektionssituationen in der Wohnung selbst wegen vertragswidrigen Zustands der Mieträume deshalb i. d. R. fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB) ‒ erst recht, wenn behördliche Nutzungsverbote ausgesprochen werden.

Außerdem kommt eine Mietminderung in Betracht , die durchaus bei 100 % liegen kann, z.B. bei erwiesenen infektiösen Zuständen in der Wohnung. Sie entspringt der ‒ verschuldensunabhängigen ‒ Garantiehaftung des Vermieters.

Kommt es zum Äußersten und verstirbt ein kranker Mieter in der Wohnung, gibt es wegen dadurch aufgetretener Wohnungsschäden nach der Rechtsprechung keine Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen die Erben.