Der verlorene Wohnungsschlüssel

Ein nicht seltener Fall, jüngst einem unserer Mandanten passiert:

Er wohnte in einem 8 Parteienhaus, das der Vermieter mit einer Schließanlage ausgestattet hatte. Ein Schlüssel ging dem Mandanten verloren. Er zeigte dies dem Vermieter an.

Dieser holte einen Kostenvoranschlag für eine neue Schließanlage ein und verlangte vom Mandanten Ersatz in Höhe von 6750 Euro.

Und nun?

Im Mietrecht gibt es, wie in allen anderen Vertragsarten auch, Haupt- und Nebenpflichten. Im Mietrecht ist einer der Hauptpflichten des Mieters, die Miete zu zahlen (§ 535 BGB).

Darüber hinaus treffen den Mieter aber auch sog. Nebenpflichten.

Dazu zählt die Obhutspflicht, also die Pflicht, mit den im Eigentum des Vermieters stehenden Sachen sorgsam umzugehen.

Wenn dann ein Schlüssel verloren geht, ist zunächst davon auszugehen, dass der Mieter diese Pflicht fahrlässig verletzt hat.

Aber reicht dies direkt für einen Ersatzanspruch des Vermieters?

Hierzu hat sich der BGH grundlegend 2014 geäußert und ausgeführt:

".....Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer - über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende - Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die "substantielle Funktionalität" der Sachgesamtheit "Schließanlage" wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage..."

so BGH VIII ZR 205/13; jüngst auch wieder : OLG Hamm, Urteil vom 01.03.2018 - 24 U 143/17  

Konkret bedeutet dies:

Wenn der Mieter vernünftig geltend macht, dass die Gefahr eines Mißbrauches nicht besteht, weil der Schlüssel an einem Ort verloren ging, der so unbekannt ist, dass es nahezu ausgeschlossen ist, dass unbefugte Personen, die den Schlüssel finden, einen Bezug zur Wohnung des Mieters herstellen können, scheitert ein Ersatzanspruch des Vermieters.

Aber was ist, wenn eine Mißbrauchsgefahr besteht?

Dann ist grundsätzlich ein Ersatzanspruch des Vermieters gegeben.

Aber wie hoch ist dann der Ersatzanspruch?

Darf der Vermieter wirklich die gesamte Schließanlage austauschen und Ersatz verlangen oder nur das Schloß an der Tür des betroffenen Mieters?

Hier ist die Rechtsprechung sehr unheitlich, geht aber aktuell überwiegend davon aus, dass der Ersatzanspruch beschränkt ist auf die Kosten des Austausches der Wohnung des betroffenen Mieters (LG München Az. 31 S 12365/19).

Wohl dem, der versichert ist....